Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le régime réel.
Le premier est plus simple à mettre en place et moins contraignant que le second. Nous allons voir les avantages et inconvénients de chacun de ces régimes pour que vous puissiez faire votre choix en toute connaissance de cause.
Qu’est-ce que l’investissement locatif ?
L’investissement locatif est une forme d’investissement qui consiste à acheter un bien immobilier en vue de le louer. Ce type d’opération permet de réduire la pression fiscale, tout en permettant d’obtenir des revenus supplémentaires.
Il s’agit donc d’un investissement très intéressant pour les personnes souhaitant se constituer un patrimoine, ou pour celles qui ne veulent pas consacrer toute leur épargne à l’achat de leur résidence principale.
L’investissement locatif peut être réalisé avec ou sans apport personnel.
Il existe plusieurs types de biens immobiliers pouvant faire l’objet d’un investissement locatif : Les locations meublées (studio, chambre chez l’habitant. ).
Les locations nues (maison, appartement. ).
Les locations saisonnières (gîtes…). Pourquoi choisir ce type de placement ? Le principal avantage du placement locatif est qu’il permet aux investisseurs de générer des revenus complémentaires passifs sur le long terme. En effet, les loyers issus du bail sont récurrents et sont versés par un tiers.
Lorsque les conditions nécessaires au déficit foncier sont remplies, il est possible de déduire une partie des charges liées au logement du montant des revenus fonciers imposables et ainsi diminuer son imposition sur ces ressources complémentaires. avantages
Les avantages fiscaux de l’investissement locatif
Le régime micro-foncier est un dispositif fiscal qui permet d’imputer ses revenus fonciers sur le montant de son revenu global.
Le bénéfice du régime micro-foncier a été étendu aux contribuables dont les recettes locatives n’excèdent pas 15 000 euros.
Les avantages fiscaux du régime micro-foncier ? Le régime micro-foncier vous permet de déduire une partie des charges liées à votre investissement locatif, pour ne plus payer que des impôts sur les loyers encaissés. Ce dispositif fiscal permet également de limiter vos revenus fonciers imposables et donc d’être moins soumis à la progressivité de l’impôt sur le revenu.
Il peut être intéressant si vous déclarez peu ou pas de revenus fonciers (car le taux d’imposition auquel ils sont soumis est très faible). Par exemple, si vous percevez 10 000 euros en salaire net par an et 20 000 € de loyers sans dépasser 15 000 €, vous pouvez opter pour le régime micro-fiscal.
Votre imposition sera alors limitée à seulement 2 050 € (10 000 + 1 550). Dans ce cas, votre imposition est presque nulle ! avantages
Quels sont les différents types de régime fiscal ?
Le régime micro-foncier est un dispositif qui permet de déclarer les revenus locatifs générés par une location nue, en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans le cadre d’un régime simplifié.
Il consiste à appliquer un abattement forfaitaire sur les loyers bruts perçus pour calculer le montant net imposable des revenus fonciers. Ce dispositif concerne les locations vides, non meublées, dont la durée est supérieure à 3 mois et qui sont situées en France métropolitaine. avantages
Quels sont les avantages et les inconvénients des régimes fiscaux ?
Le régime micro-foncier est un dispositif d’imposition simplifié pour les propriétaires de biens immobiliers loués. Ce régime est particulièrement adapté aux bailleurs qui souhaitent bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et des avantages fiscaux qui y sont liés.
Le régime micro-foncier permet à l’investisseur de déclarer le revenu brut foncier provenant de la location d’un bien immobilier nu, c’est-à-dire sans aménagement spécifique comme une cuisine ou une salle de bain.
Lorsque ce revenu brut foncier est inférieur à 15 000 € par an, il n’y a pas lieu d’effectuer de déclaration. En revanche, si le revenu brut foncier est supérieur à ce montant, alors l’investisseur doit déclarer un revenu foncier net imposable et payer des impôts sur ce dernier.
Il existe plusieurs types de régimes micro-fonciers :
Les investissements locatifs : Sous certaines conditions (voir ci-dessous), le régime micro-foncier s’applique automatiquement pour tout investissement locatif neuf achevé depuis plus de 5 ans ou en état futur d’achèvement (VEFA).
Les travaux effectués sur un immeuble neuf peuvent être considérés comme étant liés à son acquisition si les travaux ont été effectués par le propriétaire au cours des 5 années suivant son acquisition. Comment pratiquer le régime micro ? Pour que le régime soit applicable, il faut que la rentabilitée brute du logement soit inférieure ou égale à 15 000 € /an (revenus bruts annuel). Si avantages
Comment choisir le bon régime fiscal pour l’investissement locatif ?
Le régime micro-foncier permet de bénéficier d’une déduction des charges et frais liés à l’acquisition et au fonctionnement du logement.
Il convient aux propriétaires qui ne génèrent pas un grand chiffre d’affaires locatif, mais il n’est pas adapté aux investisseurs qui souhaitent faire plusieurs opérations immobilières.
Le régime micro-foncier est aussi intéressant pour les personnes soumises à l’impôt sur le revenu de 1ère catégorie (dont le revenu net imposable est inférieur à 25 000 € pour la première part de quotient familial). Enfin, si vous êtes non salarié ou que votre revenu fiscal de référence (RFR) en 2016 était inférieur à 15 000 €, vous pouvez peut-être bénéficier du régime micro-BIC.
Le calcul du montant maximum des charges déductibles varie selon la nature du logement concernée : – Si vous êtes propriétaire d’un appartement mis en location nue, vos charges sont déductibles des loyers perçus jusqu’à 70 %. – Si vous êtes propriétaire d’un local nu acquis en vue de sa transformation en habitation principale, les charges sont déductibles à hauteur de 50 %. avantages
Quelles sont les conséquences fiscales des investissements locatifs ?
Le régime micro-foncier est un dispositif fiscal qui s’applique aux investissements locatifs dans le but de générer des revenus fonciers. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire sur les loyers et charges perçus, ainsi que sur les autres charges déductibles des revenus fonciers.
Le taux maximal de l’abattement est fixé à 70 % au titre des loyers et charges imposables.
Lorsque le montant brut des loyers et des charges n’excède pas 15 000 euros par an, le contribuable peut choisir entre le barème progressif ou le régime micro-foncier.
Le taux du barème progressif est égal à : 14 % + (0,7 x (montant du loyer / 10 000) ) x 1/2 ; ce qui correspond à un taux marginal maximum de 30 %. Pour avoir accès au micro-foncier, il faut remplir certaines conditions: – Il faut être propriétaire d’un logement bâti ou non bâti; – Il ne faut pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en tant qu’entrepreneur individuel; – Les recettes brutes issues de la location doivent représenter moins de 15 000 € par an. Dans ce cas, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier sans option possible pour un autre régime d’imposition plus favorable. avantages
La micro-foncier est un régime fiscal qui permet de déduire les charges locatives et d’amortir le bien immobilier. Ce régime n’est pas un choix, mais une option. Il faut être vigilant sur la nature du bien à acquérir pour avoir le droit de souscrire au régime micro-foncier. En effet, tous les biens ne sont pas éligibles au micro-foncier.
